Мошеннические схемы на рынке недвижимости...И не только про недвижимость...

Прочитав статью в одном издательстве о мошеннических схемах на рынке недвижимости http://www.mosuruslugi.ru/, посчитал статью крайне полезной, поскольку практически сталкивался в качестве адвоката решил переформатировать и дополнить на основании реальных, выстраданных мной гражданских и уголовных дел, в которых участвовал.

Люди годами и десятилетиями копят деньги, влезают в кредиты, становясь «рабами Лампы», чтобы в своей семье решить наиважнейшую жилищную проблему. Если хоть одному человеку данная информация поможет избежать катастрофы, значит цель была достигнута.

И не то чтобы я лично выбрал данную специализацию — адвокат по делам о мошенничестве, и экономическим преступлениям, скорее специализация меня сама выбирает и приходится когда и в судебных гражданских процессах биться, когда и в уголовно-правовом аспекте заниматься. Приходилось часто работать с недвижимыми объектами, когда очень плотно и много, а когда время от времени, и конечно особую роль играет юридическая чистота и добросовестное исполнение обязанностей. То что рынок криминализирован по самые «некуда», это даже и ежу понятно.

Самое своевременное это профилактика, к сожалению это явление крайне редкое, когда граждане обращаются провести юридическое сопровождение купли-продажи недвижимого имущества до возможных событий. Да что тут говорить, порой ко мне обращались коллеги-адвокаты, когда уже в процессе исполнения обязательств по таким договорам, уже что-то пошло не так.

Еще не было ни одного случая, чтобы при подобных сделках в процессе поиска возможных вариантов не встречались недобросовестные дельцы. Кто-то скажет, а вот имеются агентства недвижимости. Они то есть, в заключаемых с ними договорах об оказании услуг по подбору квартиры, они не несут ответственности за законность проведенной сделки.

На словах конечно расскажут, что юридический отдел проверит, даст добро, но гарантировать безопасность ее проведения, это уж увольте. А чтобы не потерять своего клиента, смело рекомендуют заключать предварительный договор купли-продажи с малознакомыми строительными организациями, или того хуже, согласиться на многократную уступку права требования по предварительному договору купли-продажи.

С такими вещами я уже встречался на своем опыте потенциального покупателя, когда в свое время решил продать отчий дом и приобрести что-то другое. И если с твоим агентом, полное взаимопонимание, то со стороны продавца возможны любые сюрпризы. Показывает квартиру риелтор продавца, он же оговаривает условия совершения сделки, кто это риелтор или человек похожий на риелтора — понятие условное, данным видом деятельности могут заниматься все кому ни лень.

Мною уже освещались лишь некоторые дела, о чем уже были написаны статьи с приложением процессуальных документов.

А суть всех этих запутанных историй одна — хитрость, коварство одних и наивность и беззащитность других, с надеждой на русский «авось».

А такие качества как, глупость и жадность присущи как одной так и другой стороне в зависимости от замысла «партнеров по сделке», а порой эти качества одномоментно пребывают с обоих сторон.

Предварительный договор купли-продажи

Одной из самых распространенных ловушек, в которые могут попасть покупатели на первичном рынке жилья, является заключение некоего «предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме». Застройщик при строительстве жилья и заключении договоров с дольщиками должен руководствоваться положениями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон).

Однако, недобросовестные продавцы строящегося жилья вместо договора о долевом участии заключают предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым застройщик обязуется в будущем, после постройки многоквартирного дома и получения всех необходимых разрешительных документов, заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. Более подробно о таком явлении я рассказывал тут и тут.

В данном случае право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры на всем этапе строительства находится у застройщика и переходит к дольщику только после заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре. В указанном выше договоре у застройщика не возникает практически никаких обязательств перед дольщиком, поскольку такой вид договора прямо не предусмотрен и не охраняется Законом надлежащим образом.

При этом у дольщика отсутствует право требовать от застройщика соблюдения срока сдачи строящегося объекта, получения компенсации за такую просрочку. Но самое главное — застройщик имеет возможность заключить несколько договоров по продаже одной и той же квартиры с разными лицами и впоследствии отказаться заключать с дольщиком основной договор купли-продажи, в лучшем случае возвратив последнему уплаченные им денежные средства.

В том случае, если застройщик работает в соответствии с положениями Закона, дольщик защищен от указанных выше неблагоприятных рисков, поскольку после подписания договор подается на регистрацию в Росреестр, что позволяет пресечь возможность неоднократной купли-продажи квартиры и возлагает на застройщика дополнительные обязанности.

Еще одной разновидностью предварительного договора купли-продажи квартиры, часто бывают сделки, никакого отношения к жилищному строительству не имеющие. Под строительством квартир понимаются на самом деле постройка дачных домов, хозяйственных построек и т.п., о таких метаморфозах мною была описана такая ситуация в опубликованной ранее статье. При всей причудливости действительности, садовый дачный дом или хозяйственный блок никогда не превратится в квартиру, более того в дальнейшем будет подлежать сносу по решению суда. Отдельный вид мошенничества был поднят мной тут.

Кредиты в обмен на договоры купли-продажи недвижимости

В ряде регионов России были зафиксированы случаи мошенничества, которые умело выдавались за кредиты в обмен на договоры купли-продажи недвижимости. По объявлению в газетах потерпевшие знакомились с будущими кредиторами. Последние выдавали им крупные займы под залог недвижимости — на самом деле люди подписывали договоры купли-продажи, фактически передавая жилье в обмен на кредит.

Затем жилплощадь перепродавалась, и новые хозяева выселяли бывших собственников из квартир.

Однако пока на уровне субъектов Российской Федерации судебных решений по подобным делам нет. Многие дела не дошли до своего логического конца, так как затягиваются расследования в рамках уголовных дел по факту мошенничества.

С точки зрения права расследование данных дел представляет собой массу сложностей, так как количество соучастников достаточное большое. Чаще всего кредиторы оформляют квартиры не на свое имя, а на подставных лиц, причем на нескольких, по долям, что затрудняет дальнейшее расследование.

Расчеты с ячейками

По сложившейся практике деньги по сделкам передаются до регистрации права собственности, тогда как во многих странах Европы передача денег возможна только после регистрации.

Однако все большую популярность на практике получают взаиморасчеты с использованием депозитарной банковской ячейки. Доступ к ячейке в оговоренном порядке имеет строго ограниченный круг лиц. Банковская ячейка арендуется одной из сторон договора. В данном случае арендатором является та сторона, у которой, согласно договору купли-продажи, находятся деньги.

Если взаиморасчеты между продавцом и покупателем по договору купли-продажи проводятся до его регистрации, арендатором ячейки является продавец. Если после регистрации — покупатель.

Перед самой закладкой денег в ячейку продавец или покупатель подписывает с банком следующие документы: договор аренды банковской ячейки; дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указываются условия и сроки доступа к ячейке. Обычно ячейка арендуется на один месяц.

Привязка к срокам доступа делается с учетом сроков регистрации, плюс дается дополнительное время для страховки на тот случай, если регистрацию приостановят для внесения исправлений или устранения ошибок в документах. Доступ к банковской ячейке возможен при наличии исполнения (или неисполнения) перечисленных в соглашении условий.

Например, продавец имеет доступ к ячейке при условии предъявления копий зарегистрированного договора купли-продажи. Покупатель имеет доступ к ячейке, если в оговоренный в соглашении срок договор купли-продажи и право собственности на квартиру зарегистрированы не будут.

Следует отметить, что банк не является стороной, заинтересованной в надлежащем исполнении продавцом и покупателем обязательств по договору купли-продажи. Он лишь обеспечивает доступ к банковской ячейке определенных лиц при исполнении (или неисполнении) указанных в соглашении условий.

Одним из советов является внимательное изучение самого договора, прежде всего необходимо правильно определить его предмет. Но рациональнее обращаться за помощью к юристам и адвокатам, которые помогут оценить договор, а также возможные риски.

Продажа по доверенности

Встречаются случаи, когда недвижимость продают по доверенности уже после того, как сам владелец умер. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 188 ГК РФ, в случае смерти доверителя доверенность прекращает свое действие, следовательно, сделка после этого, естественно, является недействительной.

Приведем один из примеров: наследник бывшего владельца квартиры обратился в суд с целью оспорить сделку по ее продаже. Согласно его доводам, спорная сделка ничтожна, поскольку была заключена представителем на основании доверенности уже после смерти наследодателя. Одна из судебных инстанций сочла требования необоснованными.

При этом она исходила из того, что доверенность была выдана и предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен при жизни наследодателя. Соответственно, последний выразил свою волю.

Кроме того, покупатель в такой ситуации — добросовестный приобретатель, который приобрел имущество возмездно. Расчет за квартиру был произведен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с такими выводами и указала следующее. В силу ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие смерти гражданина, выдавшего ее. В рассматриваемом случае договор купли-продажи квартиры (основной), как и регистрация прав собственности наследодателя на нее, имели место уже после смерти данного лица. Поверенный знал об этом и действовал на основании доверенности, которая прекратила свое действие. Следовательно, оспариваемая сделка ничтожна.

Ссылка на то, что покупатель является добросовестным приобретателем и к нему нельзя применить последствия ничтожной сделки, несостоятельна. По общему правилу применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 января 2012 г. N 24-В11-6).

Для совершения сделок на основании доверенности настоятельно рекомендуется установить контакт непосредственно с собственником, который выдал доверенность. Это поможет избежать соответствующих проблем, в том числе в ситуации, когда доверенность была отозвана.

Продажа по договору дарения

При этом способе мошенничества риэлтор или продавец жилья предлагает не оформлять договор купли-продажи, а заключить сделку дарения.

На первый взгляд обывателю покажется интересным и заманчивым данное предложение, так как при заключении договора дарения придется потратить денег гораздо меньше, чем при других альтернативных способах приобретения недвижимости, например при оформлении купли-продажи. Полученное по договору дарения имущество будет принадлежать только покупателю, и в случае развода супругов один из них не сможет претендовать на половину недвижимого имущества.

Однако, каким бы хорошим способом ни было заключение договора дарения, а не купли-продажи, очевидно самое негативное последствие — аннулирование договора.

Продавец в течение года в любой момент может оспорить сделку дарения, ссылаясь на ст. 179 ГК РФ, где поводом для признания этой сделки недействительной указано ее совершение под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальной сделки).

Таким образом, данная схема весьма привлекательна, но катастрофически опасна, так как защитить свои права и доказать злонамеренность мошенников будет практически невозможно.

Незаконное присвоение

Наиболее беззаконным и беспринципным мошенничеством в сфере оборота недвижимости являются схемы рейдерских захватов.

В регистрирующий орган представляется фиктивный договор купли-продажи недвижимости. После регистрации сделки имущество выбывает из владения законного собственника, а рейдеры для создания добросовестного приобретения совершают с указанным имуществом ряд сделок по отчуждению и в конечном итоге продают его ничего не подозревающим людям.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Регистрация права собственности в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Действия рейдеров, использующих данный способ, можно подразделить на два этапа:
— подготовка сфальсифицированных документов для регистрации;
— регистрация изменений в ЕГРП.
Указанные действия охватываются одним составом преступления, которое квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ).

Регистрация собственности: основание — «решение суда»

В одной очень скверной истории мой доверитель являлся фигурантом одного уголовного дела. Мошенническая схема, ярко выраженного криминального характера, носящая рейдерскую окраску. Суть ее в следующем, мошенники выдающие себя риелторами показывают квартиру в как правило в ЦАО г.Москвы.

Поясняют «покупателю», что это якобы выморочное имущество и есть решение суда о признании права собственности. А главный козырь — настолько привлекательная цена, что если ее эту недвижимость не купить, то будешь «кусать локти» всю оставшуюся жизнь от досады, что «проворонил привлекательное предложение». На самом деле никакого судебного решения не существует, вместо него показывают фальшивку, затем берутся устроить сделку купли-продажи, с получением свидетельства о праве собственности.

Вручают свидетельство и растворяются в просторах вселенной.

«Покупатель» в этом случае оказывается, один на один с правоохранительными органами, словно пассажир севший со своей поклажей в угнанный преступником автомобиль. А уже те самые «органы», потирая руки с улыбкой объясняют «покупателю», его дальнейшие жизненные перспективы на ближайшие годы.

Игра в «чиновника»

Очень распространенное явление. В его основе укрепившееся мнение, в определенных кругах о купли-продажи всего, чего угодно: должности, звания награды, свободы и всех земных благ. Здесь роль «разводящих» играют мошенники под личиной общественных деятелей, меценатов, председателей комитетов, фондов, и прочих благотворителей.

Истории попавшихся на такую удочку таких «благотворителей»весьма сказочные и на первый взгляд выглядят неправдоподобными.

Один мой доверитель попалась вот на чем, к нему на работу постоянно приезжала весьма солидных лет женщина, рассказывала о своих связях в высших эшелонах власти, то на личном вертолете градоначальника Юрия Лужкова, улетала по каким-то делам, то обедает с каким-то министром, то еще чего. По ее внешнему виду и манерам усматривалось, что дама весьма состоятельная, солидная, опять же возраст внушает доверие.

Ну а главное, решает любую проблему (в последствии выяснится что, ранее судимая за мошенничество гражданка, ремесла своего не бросила, на путь исправления не стала, обманула множество предпринимателей, подавляющая часть которых не желала огласки, поскольку у самих «рыльце было в пушку»).

Мошенница действовала с размахом, — роскошный офис на Новом Арбате в бывшем здании СЭВ (Мэрия Москвы), охраняемое полицией здание, серьезная пропускная система, секретари и прочая мишура, работающий сайт в интернете, чего только на ее личном сайте не написано, грамоты, дипломы, по количеству немыслимых наград составит конкуренцию с Генеральным Секретарем ЦК КПСС Брежневым Л.И., только у последнего награды настоящие… а главное, честность и меценатство.

Складывалось впечатление, что эта дама, выдает деньги направо и налево, абсолютно всем кто ни попросит.

В этом случае состоялось не «квартирное мошенничество», а «мошенничество под предлогом приобретения квартиры», что не одно и тоже, в последствии чтобы разъяснять суть происходящих вещей подполковнику полиции, мне пришлось затратить немало усилий.

Суть мошенничества, согласно легенды преступницы, вот в чем: на балансе города имеется жилой фонд. а значит есть реальная возможность приобрести квартиру по привлекательной цене, значительно отличающейся от рыночной, а чтобы она не «уплыла» нужно внести денежные средства авансом, а правоустанавливающие документы...,… документы будут потом… Причем, на самом деле происходит осмотр квартир, одна немаловажная деталь, все они в убогом состоянии, а жильцы отсутствуют, понятное дело, они же эти квартиры за городом числятся. В понравившуюся квартиру вселяется мой доверитель.

В здание Мэрии приходит «покупатель», где «наша» пройдоха снимает офис, отдает наличные деньги по расписке.
— Ну разве в здании Мэрии могут обмануть?
— Да никогда!

Если кто смотрел художественный фильм: «Не будите спящую собаку», жизненная ситуация очень напоминает, ставший уже классическим сюжет.

Расписку вообще не понятно кто пишет, но не мошенница это точно, поскольку «расписку» вручает работающий в ее офисе секретарь, мошенница — матерая волчица, «подставляться» не будет, иллюзий что результаты почерковедческой экспертизы внесут ясность, — об этом вообще стоит забыть. Этот ход сделает ее защита, чтобы завести следствие в тупик.

Проходит время, «покупатель» делает в квартире ремонт, вкладывает дополнительно деньги, приобретает вещи и терпеливо ждет документы на квартиру. До тех пор пока в квартиру не постучал участковый-уполномоченный с мужчиной пришедшим из мест не столь отдаленных, оказавшийся жильцом квартиры, потом выяснилось, что кроме этого жильца, право на проживание еще имеет его брат, проходящий длительное лечение в специализированном медицинском учреждении. Покупатель же за «квартиру» отдал не одну сотню тысяч евро.

Это было одно из самых тяжелых дел в моей жизни, которое усугублялось на первых порах неполным количеством следообразующих недостаточной, профессиональной подготовкой должностных лиц, плюс откровенным нежеланием заниматься своими обязанностями и желанием это тело «спустить на тормозах». Пришлось пройти семь кругов ада, от участкового-уполномоченного до Заместителя Генерального Прокурора РФ Гринь Виктора Яковлевича — спасибо ему человеческое.

Данный вид мошенничества считаю самым опасным, в основе которых — неверие наших граждан в государственные институты власти.

Обналичивание материнского капитала

В своей практике с такими вещами не сталкивался, но данное явление имеет место быть.

Не секрет, что в Интернете и в печатных изданиях размещаются предложения по обналичиванию материнского капитала. Зайдите на форумы или популярные доски объявлений — желающие оказать или получить услугу всегда найдутся!

Данная схема представляет собой заключение договора купли-продажи жилья.

Наиболее часто в качестве продавца жилья может выступать родственник или близкий знакомый. Сделка регистрируется в Росреестре.

Затем документы подаются в Пенсионный фонд для погашения сертификата, а денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу.

Аналогично обналичивается сертификат, когда семья, его получившая, приобретает квартиру, но при этом ее рыночная стоимость завышена. В договоре купли-продажи стороны устанавливают обязанность продавца вернуть покупателю излишне уплаченную сумму. Эта сумма, как правило, и составляет размер материнского капитала за вычетом услуг агента.

В данном случае обе стороны вступают в сговор и заинтересованы в обналичивании сертификата. Риск того, что их обманет агентство, исключить нельзя, поскольку сделка изначально не совсем легальная.

Во многих случаях обманутыми оказываются покупатели, однако хотелось бы рассказать о случае, когда обманутым может оказаться банк.

Выдаваемая сумма по ипотеке зависит от оценки рыночной стоимости недвижимости, произведенной независимым оценщиком.

Как раз в данном случае возможен некий сговор покупателя и оценщика. Если, к примеру, покупателю недостает суммы для первоначального взноса, то он может договориться о завышении стоимости объекта на 10 — 15% от той цены, которую требует продавец. Банк не в состоянии проконтролировать, какую именно сумму отдает покупатель продавцу.

Однако в завышенной рыночной стоимости недвижимости есть и объективные стороны, так как она (рыночная стоимость) рассчитывается исходя из стоимости объектов, которые выставляются на продажу. При этом оценщики не располагают информацией, по какой цене объекты реально продаются, тем более что многие продавцы в объявлениях завышают цены.

Более серьезной является ситуация, когда «независимый» оценщик завышает рыночную стоимость в два раза и больше.

Многие банки перешли на схему, при которой кредитная организация самостоятельно заказывает оценку у независимого оценщика. Реализуя данную схему, банк решает две ключевые задачи.

Во-первых, повышает качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании.

Во-вторых, понижает общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа.

Как могут пострадать банки от завышенной суммы оценки? В случае неисполнения обязательств заемщиком банк не сможет реализовать заложенную квартиру за ту сумму, на которую была выдана ипотека, а значит, он понесет прямой убыток, особенно если у должника нет другого имущества.

Это далеко не все на что способны мошенники, нужно понимать, что они были, есть и к сожалению будут. Кроме того, их отношение к преступной деятельности как своей работе. А значит такие преступники постоянно повышают свой «профессиональный» уровень, постоянно изобретают все новые и новые уловки. Жертвами их преступлений являются люди неглупые, активные с критичным мышлением, и в своем деле талантливые.

Будьте осторожны. Да хранит вас Бог!

Дата публикации: 
07/10/2017